京会购元宇宙 传统商业地产路在何方？ (产品供销 - 服装服饰)
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随着互联网电商以及新兴消费模式的涌现，包括太平洋百货在内，一批上海市民熟悉的百货公司近年来相继谢幕或主动寻求转型升级。 与此同时，上海的许多新兴商业综合体如雨后春笋般出现。大型购物中心的多样性给消费者带来了更多选择，而消费者需求的多样化和个性化也对综合体提出了更高的要求。据《上海购物中心2022年~2023年度发展报告》显示，2023年上海拟新开的3万平方米及以上购物中心数量就达到45家，面积超300万平方米。有活力的商场日均客流可以冲到10万人次以上；少数经营不善者，则门庭冷落、店铺寥寥。 为了适应大众需要，自2023年以来，上海进入了商业改造的小高潮，几乎所有商圈都有不同的项目进入了调整期，业态的持续调入调或将成为一种新常态。 同时,存量商业改造带来了更多机遇，万达、印力、爱琴海等不少传统商业地产开发商纷纷转入“轻资产”领域。 记者选取了几家分布在上海各处的传统和新兴的商业综合体作为观察样本，试图探寻它们经营得力的“密码”，以及失败的原因。在线上消费盛行的当下，商业地产的主流模式是怎么样的？ 叫好不叫座的“网红”商业 记者注意到，上海存在着一批“低销售、低坪效”的商业购物中心。在一些商业地产从业人士看来，这类综合体在设计建造之初就存在问题，既不符合购物中心的专业逻辑，也未按照拟定业态组合进行落户与运行。 以普陀区的天安千树为例，作为近两年才建成的商场，因造型奇特和建筑内的“一千颗柱子”而得名。资料显示，这一千根柱子是数百根清水混凝土组成的“花盆柱”，从地面一直延伸至建筑顶端。这些柱子外观模仿的是树木的年轮肌理效果。项目还有200多个露台，400多级台阶高低错落地种植了约2万多种植物，最终构成一座现代城市之中的“悬浮森林”。 2021年，天安千树一经亮相，就在业内引起了轰动，前来打卡的游客一度络绎不绝，在网络上的声浪一直不小。 有别于其他传统购物中心每层相同的面积，天安千树因独特的山形构造，每层面积会逐渐缩小，同时为了不给苏州河滨带来压迫感，让河边的视线能够更宽敞，建筑设计上做了逐层递减的退台设计。 好的商业空间能够丰富经营场景，有趣的经营场景能够自带流量，可以说，整个项目自亮相伊始便自带流量。 抛开建筑学上的成功，天安千树并没有因自带“网红”气质而持续吸引客流，并完成流量的变现。 前述业内人士分析认为，主要原因在于项目本身过分追求建筑设计而忽略了商业本身的逻辑。 同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌教授向中国房地产报记者表示，建筑设计与商业设计的本质要求是不同的，建筑设计师更追求建筑理念、建筑技术与建筑艺术，而商业设计是以商业需求为导向，依据市场定位、业态组合和商业经营的各种需要而进行的整体设计。 同时，由于构造限制，商场内有的立柱遮挡了室内商铺。这样的设计在一定程度上牺牲了室内商场运营空间。此外，由于退台设计导致内部楼层过多，整座商场地面共有9层，这在无形之中给高区的经营带来了压力。 宋波建议，商场首先要重视整体布局和业态规划，店铺招商要匹配商场定位，保留足够公共空间，利于营造“艺术与商业合二为一”的商业氛围；其次采取体验式的商场动线设计规划，科学设置指引牌；最后，完善商场内便民服务设施，尤其是针对亲子出行的客群，招商亲子类商铺。 另一方面，商场应该发挥毗邻苏州河的优势，加强商场设施与苏州河步道等城市公共设施的结合，融入苏州河绿色生态和城市休闲文化，比如举办一些常态化的商品集市来聚集人气，做到因地制宜。 瑞安新天地行政总裁张斌表示，改造讲究的是可持续，“商业模式可以与时俱进，但如果建得太快，拆得太快，就无法将文化留存下来。” 商场的本质是为消费者和商品以及生活提供链接的平台，长久以来这一点并未发生改变。时代的变革及模式的创新自始至终也围绕着服务的本质。 京会购元宇宙：https://jhgyyz.com/ （免责声明：本文转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本人赞同其观点和对其真实性负责。请读者仅做参考，并请自行承担全部责任。如涉及作品内容、版权和其它问题，请联系删除。） | |
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